Αλλαγή Ισορροπιών στην Αγορά Κατοικίας υπέρ των Αγοραστών !

Πολλοί υποψήφιοι αγοραστές έχουν απογοητευτεί από τη σημερινή κατάσταση στην αγορά κατοικίας, όπου οι πωλήσεις βρίσκονται στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων 30 ετών. Παρ’ όλα αυτά, όσοι τελικά προχωρούν σε αγορά φαίνεται να βρίσκουν σημαντικές ευκαιρίες.

Σύμφωνα με νέα ανάλυση της μεσιτικής εταιρείας Redfin, περίπου το 62% των αγοραστών πέρυσι αγόρασε σπίτι σε τιμή χαμηλότερη από την αρχική ζητούμενη. Πρόκειται για το υψηλότερο ποσοστό που έχει καταγραφεί από το 2019.

Ακόμη πιο εντυπωσιακό είναι το ύψος των εκπτώσεων. Κατά μέσο όρο, τα σπίτια που πουλήθηκαν κάτω από την αρχική τους τιμή είχαν έκπτωση γύρω στο 8% — το μεγαλύτερο ποσοστό από το 2012. Το στοιχείο αυτό δείχνει ότι, παρά τη γενικότερη «παγωμάρα» της αγοράς, οι αγοραστές που παραμένουν ενεργοί έχουν πλέον μεγαλύτερο περιθώριο διαπραγμάτευσης.

Οι αγοραστές δεν κερδίζουν μόνο χαμηλότερες τιμές, αλλά και επιπλέον παραχωρήσεις από τους πωλητές. Σε πολλές περιπτώσεις, οι πωλητές προσφέρουν μετρητά που μπορούν να χρησιμοποιηθούν είτε για τα έξοδα ολοκλήρωσης της αγοράς είτε για τη μείωση του επιτοκίου του στεγαστικού δανείου.

Η αύξηση των εκπτώσεων και των κινήτρων αποτελεί ακόμη μία ένδειξη ότι η αγορά κατοικίας γέρνει ξανά προς την πλευρά των αγοραστών. Την περίοδο 2020–2022, η αγορά ήταν ξεκάθαρα υπέρ των πωλητών, καθώς τα πολύ χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων προσέλκυσαν τεράστιο αριθμό αγοραστών. Οι έντονες «μάχες προσφορών» ήταν καθημερινό φαινόμενο και πολλοί αγοραστές έφταναν σε ακραία σημεία για να γίνουν πιο αρεστοί στους πωλητές.

Σήμερα, όμως, η εικόνα έχει αντιστραφεί. Τον Δεκέμβριο, στην αγορά κατοικίας των ΗΠΑ υπήρχαν πάνω από 600.000 περισσότεροι πωλητές από αγοραστές — η μεγαλύτερη διαφορά που έχει καταγραφεί ποτέ, σύμφωνα με εποχικά προσαρμοσμένα στοιχεία της Redfin που φτάνουν πίσω έως το 2013.

Πολλοί υποψήφιοι αγοραστές μένουν εκτός αγοράς λόγω των υψηλών τιμών και των αυξημένων επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια, και η ζήτηση για αγορά κατοικίας είναι χαμηλή. Όσοι όμως μπορούν ακόμα να αγοράσουν, έχουν περισσότερες επιλογές στην αγορά και μεγαλύτερη διαπραγματευτική δύναμη.

«Όταν υπάρχει τόσο μεγάλη διαφορά ανάμεσα σε αυτά που περιμένουν οι πωλητές και αυτά που μπορούν να πληρώσουν οι αγοραστές, τελικά είναι οι αγοραστές αυτοί που καταφέρνουν να διαπραγματευτούν χαμηλότερη τιμή», λέει η Daryl Fairweather, επικεφαλής οικονομολόγος της Redfin. «Οι πωλητές δεν καθορίζουν τις τιμές — οι αγοραστές το κάνουν».

Η Fairweather αναμένει μικρή αύξηση στις πωλήσεις κατοικιών φέτος, αφού πέρυσι οι πωλήσεις μεταχειρισμένων σπιτιών παρέμειναν στο χαμηλότερο επίπεδο από το 1995.

«Αγοραστές και πωλητές θα έχουν πιο κοινή αντίληψη για το ποια τιμή θεωρείται δίκαιη», λέει η Fairweather. Η αγορά κίνησε λίγο τους τελευταίους μήνες. Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι χαμηλότερα σε σχέση με πέρυσι, κάνοντας τις αγορές πιο προσιτές. Οι πωλήσεις μεταχειρισμένων σπιτιών αυξήθηκαν κατά 5,1% τον Δεκέμβριο, τη μεγαλύτερη άνοδο σε σχεδόν δύο χρόνια, ενώ η αύξηση στις τιμές των σπιτιών επιβραδύνθηκε.

Η αγορά ευνοεί περισσότερο τους αγοραστές σε νότιες πολιτείες, ιδιαίτερα στη Φλόριντα και το Τέξας, όπου η κατασκευή νέων σπιτιών τα τελευταία χρόνια δημιούργησε μεγαλύτερη προσφορά.

Στις περιοχές της Φλόριντα, όπως West Palm Beach, Fort Lauderdale και Miami, τουλάχιστον το 85% των αγοραστών το 2025 αγόρασαν σπίτι σε τιμή χαμηλότερη από την αρχική ζητούμενη, σύμφωνα με τη Redfin.

Αντίθετα, οι αγοραστές είχαν τις λιγότερες εκπτώσεις στο Newark, Νιού Τζέρσεϊ, όπου μόνο το 32% πλήρωσε κάτω από την αρχική τιμή, και ακολουθούν το San Francisco και το San Jose στην Καλιφόρνια με 39%. Στις περιοχές αυτές η κατασκευή νέων σπιτιών ήταν περιορισμένη.

Επειδή οι αγορές σπιτιών είναι τόσο ακριβές, οι αγοραστές γίνονται πιο απαιτητικοί. Ακόμη και σε πόλεις όπου η διαθεσιμότητα είναι χαμηλή, σπίτια με υπερβολικά υψηλή τιμή μπορεί να μένουν στο ράφι, λένε οι μεσίτες.

«Οι πωλητές που νομίζουν ότι ακόμα ζούμε σε εποχές 2021, όπου μπορούσες να ανεβάσεις υπερβολικά την τιμή ενός σπιτιού και να πάρεις πολλές προσφορές — αυτό δεν συμβαίνει πλέον», λέει η Joselin Malkhasian, μεσίτρια στη Μασαχουσέτη.

Σπίτια που χρειάζονται ανακαίνιση μένουν αδιάθετα, καθώς οι αγοραστές διστάζουν να αναλάβουν πιθανά ακριβές εργασίες. Ο αριθμός των ακυρωμένων συμβολαίων αυξήθηκε, εν μέρει λόγω αγοραστών που αποχωρούν μετά τις επιθεωρήσεις.

«Σίγουρα υπάρχουν πωλητές που είναι πλέον πολύ πιο διατεθειμένοι να διαπραγματευτούν σε σχέση με τα τελευταία χρόνια», λέει ο Jason Moon, μεσίτης στη βορειοδυτική Ιντιάνα.

Ο Jon και η Hannah Vokal ξεκίνησαν να ψάχνουν σπίτι στην περιοχή του Austin, Τέξας, το 2024, αλλά τότε θεωρούσαν ότι οι τιμές ήταν υπερβολικές.

Από τότε, «η γενική μείωση της ζήτησης από αγοραστές έκανε την αγορά πολύ πιο ευνοϊκή», λέει ο Jon Vokal. «Αυτή είναι η καλύτερη περίοδος που έχω βρεθεί ως αγοραστής».

Τον Ιανουάριο, έγινε δεκτή η προσφορά τους για ένα σπίτι με τρία υπνοδωμάτια σε τιμή 4% κάτω από την αρχική ζητούμενη. «Είμαστε ενθουσιασμένοι», λέει.